Schrottimmobilien II

Es ist immer sehr bedauerlich, wenn die Erwartungen von Investoren nicht erfüllt werden, sogar Insolvenz- probleme von Garantiegebern auftauchen. Das gibt es keine Entschuldigung. Wenn dann noch gesundheit- liche und finanzielle Probleme der Erwerber auftau- chen, ist das besonders schlimm.

Aber - ohne auf nicht bekannte Einzelheiten einzu- gehen - eine generelle Wertung:

1. 230.000 DM, d.h. rd. 115.000 Euro für eine rd. 53m² große Wohnung ist keine Preis, der "aus der Welt" ist. Heutzutage selbst in schlechteren Wohn- lagen für eine Neubau-Eigentumswohnung "normal" - ohne besondere Steuervorteile ! Wären (Kon- junktiv !) dort 80.000 Provisionen enthalten, hätte der Bauträger die Wohnung für 2.830 DM/m² oder ca. 1.450 Euro/m² Wohnfläche abgeben müssen. Das ist nicht sonderlich realistisch.

2. Es ist unglücklich, wenn der Geber einer Miet- garantie insolvent wird. Sich einem Mietpool an- zuschließen, macht man aus wohl erwogenen Gründen: Man will das Risiko aufteilen. Ich bin ein Gegner solcher Mietpools aber wer die Sicherheit einer solchen Lösung übernimmt, kann sich nicht hinstellen und Unkenntnis erklären, daß die eigene Wohnung schließlich "von Anfang an gut vermietet" gewesen sei ... das spielt dort keine Rolle.

3. Wenn eine mittlerweile 10 Jahre alte Wohnung noch mit rd. 160.000 DM bewertet wird, so darf man nicht vergessen, daß der bisherige "Buch-"Verlust von den Erwerbern gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wurde. Aufgrund von sog. SonderAfa dürfte bspw. ein gut-, bis besserverdienendes Ehepaar mehrere Jahre keinen Pfennig Lohnsteuer gezahlt haben.

4. Wer bspw. eine für monatlich 300 Euro Netto- kaltmiete vermietete 2-Raum-Wohnung für 18.000 Euro Kaufpreis erwerben kann, sollte dies unbedingt tun - er könnte dabei das Geschäft seines Lebens machen.

5. Wer aus dem Kauf einer Wohnung in Höhe von 230.000 DM eine monatliche Belastung von rd. 1.300 Euro monatlich macht, wird dafür seine (finanziellen) Gründe gehabt haben.

Steuerschraube

Im Anblick einer drohenden Rezession, um das böse D-Wort nicht zu verwenden, werden wirtschafts- politisch vor allem zwei Rezepte präsentiert:
1.) ein Konjunkturprogramm
2.) Steuersenkungen, -gutschriften

Letztere sollen vor allem - auch als "Schecks", die an die Bürger versandt werden - den Konsum ankurbeln.

Allerdings gibt es eine Besonderheit: Häufig werden korrespondierend mit "Steuersenkungen für die große Masse" auch Steuererhöhungen für sog. Gut- und Besserverdiener diskutiert. Nachdem verschiedenen Publizisten bereits darauf verwiesen haben, daß in den USA immer weniger Steuerzahler die Steuerlast tragen, wird nun von Mankiw ein Blick auf die Grenz-Steuersätze geworfen, die unter Franklin Delano Roosevelt erhoben wurden.

Greg Mankiw's Blog: Tax Policy during the Great Depression

Die seit 1944 nahezu "prohibitiv" angehobenen Steuersätze sollten sicherlich die "Kriegsgewinnler" stark besteuern - ein Ansinnen, das in mehreren Staaten auf derAgenda stand.

Fraglich ist allerdings, ob das soooo erfolgreich war, da mit Rüstungsaufträgen nicht "nur" Gewinne erzielt, sondern vor allem eine Produktionsbasis aufgebaut wurde (Man vergleiche die Ausweitung der Produktionskapazitäten bei Krupp während des I. WK oder die Arbeiten von Abelshauser über die Produk- tionsmöglichkeiten in Westdeutschland nach ´45).

Wohnungen in Merseburg

Der Verkauf von 1 400 Wohnungen durch die stadteigenen Gebäudewirtschaft, vom Merseburger OBM Bühligen als "krankes Kind unserer Stadt" bezeichnet, ist (vorerst) gescheitert.

Der im Beschluß des Stadtrates festgelegte Preis könnte derzeit nicht erzielt werden. "Nicht heute, nicht morgen und nicht in den nächsten Monaten", so Bühligen. Als Grund für den gescheiterten Verkauf wurde die Krise der Finanzmärkte genannt. Es gebe zwar genügend Interessenten für den kommunalen Wohnungsbestand im Süden Merseburgs, aber "keine Bank, die das finanziert."

Quelle: MZ

Mankiw : Steuern

Wer traut sich noch, geringere Steuersätze zu bevorzugen und in den USA McCains Steuerpläne zu verteidigen ?

Greg Mankiw

... der hat auch eine schöne Rechnung.

Greg Mankiw's Blog: My Personal Work Incentives

Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsmarkt

Das gibt es einen Artikel in der FAZ, der sich auf eine Zusammenkunft des GdW stützt. Nach den Prognosen sind bis 2050 starke Reduzierungen der Einwohnerzahl in Sachsen, aber vor allem in Thüringen und Sachsen-Anhalt zu erwarten.

Nun wollen wir nicht so polemisch sein und fragen, ob angesichts des demographischen GAU, der uns bis 2050 ereilt hat, die Frage nach dem Wohnungsmarkt eine vorrangige ist. Sondern wir wollen fragen - und das tun wir nicht zum ersten Mal - ob nicht die o.g. mitteldeutschen Bundesländern stärker ihre "USP", ihre (einzigartigen) Vorteile heraus- stellen sollten.

Daß es Abwanderungen, insbesondere aufgrund der Arbeitsplätze, gibt, ist nichts Neues. Aber da sehe ich keine kurzfristigen Änderungsmöglichkeiten. Warum geht man nicht dazu über, sozial ruhiges Umfeld, dünnere Besiedlung, häufig reizvollere Landschaft und - vor allem - GÜNSTIGERE IMMOBILIENPREISE herauszustellen ?

Welche westdeutsche Stadt kann kulturell mit Dresden oder Leipzig mithalten ?
Warum versucht bspw. nicht der Burgen- landkreis aus den Stärken niedrige Immobi- lienpreise, Saale, Privatschulen einen Anreiz für den Zuzug von Westdeutschen zu machen ... denen die Arbeitsplätze nachfolgen sollten ?

http://tinyurl.com/6qsavo

Studie über Wohnungsmarktentwicklung

So kann man auf der Seite des property-magazine(.de) lesen:

" Während in den letzten Jahren aufgrund eines stark gestiegenen Angebots in den 90er Jahren Marktungleichgewichte (Leerstände) entstanden sind, werden die Herausforderungen in der Zukunft vor allem von der Nachfrage kommen.
...Seit rund 10 Jahren geht die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im Mehrfamilienhausbau kontinuierlich zurück, während sie bei den Einfamilienhäusern in den letzten Jahren stagnierte. Ursachen sind zum einen die aufgebauten Kapazitäten nach der Vereinigungund zum anderen die geringen Nachfrageimpulse. ...
Zwar wird die Anzahl der Haushalte (= Nachfrager) insgesamt in Deutschland bis 2025 noch leicht steigen, aber regional ist mit teilweise deutlichen Rückgängen zu rechnen. In Ostdeutschland wird eine Abnahme von durchschnittlich rund 10 v. H. angenommen, wobei in einzelnen Kreisen und Städten die Einbußen sogar noch deutlich stärker ausfallen können. Es gibt allerdings auch Kreise, deren Haushaltszahl stark zunehmen wird, so dass eine regional differenzierte Betrachtung des Wohnimmobilienmarktes erforderlich ist."

Gerade im Immobilienbereich weiß man: All business is local.

Deshalb ist es völlig korrekt, hier differenziert einzelne Woh- nungsmärkte zu betrachten. Wir sehen zwei Mega-Trends:
I) Es wird verstärkt im Ein- und Zweifamilienhaus zu Kauf in Altsubstanz, d.h. bestehende Gebäude kommen.
II) Es gibt einen Bedarf an (neugebauen) hochwertigeren Mietwohnungen in (zentalen) städtischen Lagen.

Ein dritter - häufig genannter Trend - die Verkleinerung der Haushalte wird von uns noch nicht als "absolut" gesehen. Ob es nicht zu einer "Renaissance" von Familien, zumindest vom "Zu-
sammenziehen mehrerer Personen" kommt, bleibt noch abzuwarten.

Jena - die (Immobilien-)Perle von Thüringen

In der Online-Ausgabe der Thüringer landeszeitung (TLZ) kann man Interessantes über den Immobilien- markt von Thüringen lesen (Artikel vom 07.04.2008)

Die Wohnungsmieten in Thüringen seien stabil, während Ein- und Zweifamilienhäuser oder die Eigentumswohnung vielerorts preiswerter zu haben sind als vor einem Jahr.

Die Mieten für Ladengeschäfte in den Innenstädten deutlich an; dabei ist Jena die mit Abstand teuerste Stadt in allen Immobiliensegmenten. Für Kapital- anleger sicherlich besonders interessant, daß die Kaltmieten im Durchschnitt zwischen 3,69 Euro/m² für Wohnungen mit einfachem Wohnwert und 5,69 Euro/m² für Neubauwohnungen mit sehr gutem Wohnwert liegen. Ausreißer Jena: Dort kosten sehr gute Neubauwohnungen 7,70 Euro/m².

Im gewerblichen Bereich könne man von einem deutlichen Anstieg der Ladenmieten in Einkaufs- zentren und 1A-Lagen der Innenstädte ausgehen, die sogar in manchen Städten Wartelisten (besonders für kleine Flächen). Hier liegt Erfurt mit einer NKM von bis zu 100Euro/m² vorne.

Alles keine Neuiigkweiten. Das haben wir schon hier und auf unserem MaklerBlog www.dermakler.blogger.de berichtet. Die Preise in Jena werden dem High-Tech-Standort und -vor allem- von der Top-Universität getrieben. Auf unserer Homepage www.noreikat-immobilien.de haben wir auf der Seite SUPPORT FÜR KÄUFER kleine Books, d.h. kostenlos abrufbare pdf-Dateien über ostdeutsche Märkte vorliegen ! Greifen Sie zu !

Shopping Center Ost

Nach einer DTZ-Shopping Center Studie, die von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin des *Handels- immobilienreports* zitiert wird, gibt es ein Ost-West-Gefälle, was die Versorgung der Bevölkerung mit Shopping Centern betrifft.

Wenn man Deutschland insgesamt nimmt, dann gibt es 165,7 m² Sopping Center-Fläche auf jeweils 1.000 Einwohner - und liegt damit eher unter dem euro- päischen Durchschnitt.

In Ostdeutschland ist, weil "von Grund auf" neu geplant und investiert wurde, das "Überholen ohne Einzuholen" realisiert und liegt - ins- besondere nach der jahrelang existierenden Euphoriewelle - weit über den westdeutschen Vergleichzahlen.

In Brandenburg (bei ca. 83,8% der Durchschnitts- kaufkraft Gesamt-Deutschlands) hat man den ost- deutschen "Ausreißer", weil hier ca. 388 m² Shop- pingCenter-Fläche je 1.000 EW zu finden sind. In Sachsen (80,5%) gibt es ca. 337m² und in Thürin- gen - quasi als ostdeutscher "underperformer" - nur 198m² Fläche bei einer höheren Durchschnitts- kaufkraft (80,9%) als der Sachsens(!).

In Westdeutschland gibt es ein anderes Bild, da die eher restriktive Genehmigungspolitik alte Strukturen erhalten hat. In NRW (103% der Durchschnittskauf- kraft) liegt man bei 122m², in Baden-Württemberg (107,6%) bei ca. 101m² auf jeweils 1.000 Einwohner.

Was ist gut, was ist schlecht ?
Man darf davon ausgehen, daß die meisten zukünf- tigen Investitionen in Shopping Center eher in Westdeutschland vorgenommen werden. Sollte man allerdings davon ausgehen, daß Shopping Center die "attraktivste" Handelsform sind, müßten sich die ostdeutschen Konsumenten freuen - die haben ein eindeutige besseres Angebot, größere vergleichbare Konkurrenz !

Gera - Wohnungsverkauf

Die Wohnungsbaugesellschaft GWB Elstertal in Gera verkauft 810 ihrer Wohnungen. Käufer ist die DKB Wohnungsgesellschaft Thüringen. Über den Kauf- preis sei Stillschweigen vereinbart worden, sagte GWB- Geschäftsführer Ralf Schekira. Die derzeitigen Mietverträge blieben erhalten, versicherte Schekira. Mit dem Verkauf trenne sich die städtische Woh- nungsbaugesellschaft vor allem von unmodernisier- ten Wohnungen. Künftig wolle sie sich auf ihre Im- mobilien im Stadtteil Bieblach und im Stadt- zen- trum konzentrieren. Der Verkauf erfolgt zum 1. April.
dpa (Zitiert nach Online-Ausgabe der *Welt", www.welt.de)

Wie ist ein Wohnungsverkauf zu sehen - abgesehen vom Kaufpreis ?

Man muß solche "Paketverkäufe" auch strategisch betrachten. Warum sollte eine Wohnugsgesellschaft sich nicht auf die Wohnstandorte bzw. Mieterstrktur konzentrieren, von der sie glaubt, daß sie am besten für diese Wohnungsgesellschaft passen ? Es gibt noch jede Menge Rationalisierungspotentiale und Möglichkeiten zur Effizienzsteigerung in der Im- mobilienwirtschaft - gerade bei der Bewirtschaft von Häusern und Wohnungen.

Interessant ist, daß man sich "vor allem" von sog. "un- modernisierten" Wohnungen getrennt hat. Ich bin gespannt wie hier die weitere Geschäfts-, genauer: Bewirtschafts-, Konzept beider Vertragspartner aussieht.

Frühjahrsgutachten

Der "Rat der Immobilienweisen" hat bei der Veran- staltung "Quo Vadis" in Berlin sein Frühjahrsgut- achten zur Immobilienwirtschaft vorgelegt.

In einem bezugnehmenden Artikel der FAZ findet man folgende Aussagen:

"In einigen Regionen gehe es aufwärts, in anderen dagegen nicht. Von Wachstumsinseln neben Geisterstädten war auf dem Kongress die Rede.
....Immerhin weisen 81 von 118 kreisfreien Städten zum ersten Mal wieder spürbar steigende Wohnungsmieten auf. Anders sieht der Markt für Eigentumswohnungen aus: Hier sind die Angebotspreise aus Immobilieninseraten nur in 41 von 118 untersuchten Städten gestiegen.

Die Gewinnerstädte haben viele Namen ...
Als Verliererregionen im Westen gelten dagegen Oberfranken und Hildesheim und im Osten die Oberlausitz-Niederschlesien, Dessau und Südwestsachsen. Dort allerdings sind die Preise für schöne Immobilien und die Lebenshaltungskosten mittlerweile so niedrig, dass einige Verlierer schon wieder Anziehungskraft ausüben, nicht nur auf Senioren, die im Alter in attraktiven städtischen Wohnungen leben wollen, sondern auch auf Lehrer und Ärzte, die im Westen weder Arbeit noch angemessenen Wohnraum finden.
Die regionalen Preisunterschiede sind freilich erheblich. So hat die Bayerische Hausbau Wohnungen im „Alten Hof“ von München bis zu 10.000 Euro je Quadratmeter verkauft und die Frankonia in den „Lehnbach Gärten“ bis zu 14.000 Euro. Im Mittel liegen die Preise für Eigentumswohnungen in München bei 2876 Euro je Quadratmeter, in Frankfurt bei 2207 Euro, in Bremerhaven dagegen bei 682 Euro und im attraktiven Görlitz bei 620 Euro.

Ähnliche Unterschiede gibt es bei den Mieten. Hier liegt München mit durchschnittlich 11,02 Euro je Quadratmeter und Monat an der Spitze, Frankfurt folgt mit 9,60 Euro, Görlitz liegt bei 4,10 Euro. "

Zum *Rat der Immobilienweisen* gehören Marie-Therese Krings-Heckemeier vom Vorstand der Forschungsgesellschaft Empirica AG (Wohnimmobilien); Hartmut Bulwien von der BulwienGesag AG (Gewerbeimmobilien); Olaf Petersen von der GfK GeoMarketing GmbH (Einzelhandelsimmobilien).

Fazit:
1. Unsere Meinung, daß der Wohnungsbau vor einem neuen Konjunkturhoch steht, wird bestätigt: Die finanzkräftigen Nachfrager im Alter von 50+ werden massiv auf den WOHNUNGSMARKT drängen und finden dort nicht immer ein angemessenes Angebot.

2. Lebenshaltungskosten und Mietpreise in Ost- deutschland sind Vorteile mit denen man wuchern muß. Junge, aktive Ältere, die sich einen Umzug leisten können, sollten von der Möglichkeit Gebrauch machen, mit ihren in Westdeutschland erworbenen Gehalts-, Pensions-, Rentenansprüche in Ost- deutschland zu leben ... nicht nur in Weimar. ;-)

P.S. Wenn man von der unterschiedlichen Ent- wicklung von "Gewinnerregionen" und "Geister-
städten" spricht, hätte man vllt. mehr auf Praktiker hören sollen. Inbesondere zu Görlitz oder Dessau/Altmark wären schon mehr als 10 Jahern sinnvolle Aussagen von Profis gekommen.

Gefragt: Wohnimmobilien in Osteutschland

Da werden wir nicht müde, Agitatoren für Immobi- lieninvestments in Ostdeutschland zu sein ... und da freut man sich, wenn die eigene Meinung auch von "medialer Seite" gestützt wird. ;-)

Lesen Sie den Artikel in der FAZ:
http://tinyurl.com/yp2y9l

Dem ist nur wenig hinzuzufügen. Wohnimmobilien in Ostdeutschland haben Zukunft; ich prognostiziere Steigerungsraten.

Dafür benötigt man kompetenten Rat mit der entsprechenden Marktkenntnis.
Nehmen Sie zu uns Kontakt auf:
Noreikat Immobilien, Tel. 0208 / 687206 oder info@noreikat-immobilien.com

Schauen Sie sich doch auch unsere HP an: www. noreikat-immobilien.com
Auf der Seite *Support* gibt es im Donwload-Bereich auch diverse Infos über ostduetsche (Wohn-)Immobilienmärkte.

Mein Auto, mein Pferd, mein Schloß

Ein Bericht über Schlösser in Brandenburg.

http://www.rbb-online.de/_/fernsehen/beitrag_jsp/key=7038960.html

Mal ehrlich, was wollen Sie denn mit einem Ferienhaus in Spanien ?
Suchen Sie sich doch lieber einen schönen Landsitz in Ostdeutschland.

Go East...

Erinnert man sich an die Leipziger Rentnerjagd ?

Die Leipziger Wohnungs- und Baugenossenschaft (LWB) Leipzig hat vor einiger Zeit um westdeutsche Rentner als Mieter gebuhlt. Auf einer Roadshow im Westen hat man diese umworben.

Unserer eigene Einstellung ist, den Osten positiv zu verkaufen. Die *Not und Elend-Nummer* hat in der Vergangenheit zwar u.a. beim Länderfinanzausgleich für "einnehmende Resonanz " gesorgt aber jetzt ist die Zeit umzustellen, denn neue Mieter wollen Vorteile sehen - nicht Nachteile ausgleichen.

Was könnten solche Vorteile sein ?

1. Geringere Mieten
Es gibt einige Highflyer auch im Osten, die über dem sonstigen Niveau liegen, z.B. in Jena, aber das Niveau liegt bis zu 20% unter vergleichbaren west- deutschen Städten. Vergleichbar, wohlgemerkt.

2. Attraktiverer Wohnraum
Nach chicen Altbauwohnungen sucht man in den meisten westdeutschen Städten - zumindest zu halbwegs erschwinglichen Preisen.

3. Sonstige Lebenshaltungskosten
Ich nehme mal an, daß außerhalb von Mieten die sonstigen Kosten im Schnitt(!) 5-10% unter ver- gleichbaren Städten liegen.

4. Entspanntere Lebensführung
Nein, damit ist NICHT ein größeres easy going bei der Arbeitsmoral gemeint. Damit meine ich, daß manche Exaltiertheit, manches, sage wir mal, sehr selbst- bewußte Auftreten, im Osten verpönt ist. Sehr sympathisch !

5. Modernere Infrastruktur
Ich könnte jetzt viel sagen. Vergleichen sie einfach die Stadtbibliothek von Mülheim ad Ruhr, Stadt der Millionäre, mit der von Chemnitz.

6. Die Wirtschaftzahlen
Dioe Wirtschaftszahlen gehen im Osten steiler nach oben als in Westdeutschland - man muß nicht immer über die absolute Höhe reden, manchmal kann man auch Arbitragegewinne mitnehmen. ;-)

7. Kultur & Co.
Nicht jeder lebt in Hamburg, München oder Baden-Baden. Die meisten westdeutschen Städte in Westdeutschland düften hinsichtlich Lebensqualität, nicht nur hinsichtlich des Kulturangebotes, locker, aber ganz locker hinter Weimar, Dresden, Leipzig zurückliegen. Denken Sie darüber nach !

8. Anlagegelegenheiten
Greifen wir ruhig die o.g. Arbitragemöglichkeiten für Immobilien auf. Die Krise, in der viele Investments steckten kann Ihr Vorteil sein. Kaufen tut man in der (gar nicht mehr so tiefen) Baisse. Aber beeilen Sie sich - das hält nicht mehr lange vor.

Erwerb aus Zwangsversteigerung

Ein paar Tipps aus der Praxis beim Erwerb von Immobilien aus der Zwangsversteigerung:

1. Besichtigung
Seien sie vorsichtig, wenn keine Besichtigung möglich ist.
Die vorhandenen Gutachten geben nicht unbedingt den aktuellen Zustand wider. Sollten Restarbeiten ausstehen, weshalb ein günstiger Kurs aufgerufen wird, ist das akzeptabel - solange sie oder ein Vertrauter die Wohnung, das Haus in Augenschein nehmen kann.

2. Partner
Stellen Sie möglichst vor dem Termin fest, welche weiteren Partner für Bewirtschaftung notwendig sind. Immobilien mit einem Malus, der in s.o. Restarbeiten oder in der nicht bestehenden Vermietung besteht, können durch sofortiges Handeln, nachdem Sie Eigentümer sind, zum "Schnäppchen" werden.

3. Setzen Sie sich einen Preis
Gehen Sie nicht mit der Absicht, "möglichst günstig" zu erwerben. Sollte tatsächlich unterhalb Ihrer Vorstellung ersteigert werden, umso besser aber Pokern ha schon manchem zum Nicht-Erfolg führen. Ich habe bei Grundstückauktionen bemerkt, daß die "Ersteigerungs-Niederlage" zu unüberlegten Handlungen und zum eigentlich nicht gewollten Ersteigern einer anderen Immobilie führt. ;-)

4. Versuchen Sie vorher zu erwerben
Klären Sie vorher ab, ob der Eigentümer bzw. der Verwerter auch freihändig verkauft. Insbesondere ein eingeschalteter Immobilienmakler kann bei einem Gläubiger einen günstigen Preis herausholen - lieber günstig erworben als teuer (oder gar nicht !) ersteigert.

Merke:
Noch immer kann via Ersteigerung ein Immobilien- Vermögen gemacht werden. Handeln Sie und handeln Sie besonnen - ggfs. unter Einbeziehung eines erfahrenen Ratgebers !

Non-performing loan ?

Heute abend gibt es einen TV-Bericht über den Ankauf und die (Weiter-)Vermarktung von Immobilienkrediten.

Es hört sich danach an, daß es um die Verwertung sog. *non-performing loans* geht. Der O-Ton der Sendung wird zwar sehr kritisch sein aber trotzdem sollte man sich - nicht nur als potentieller Anleger - mit diesem Thema befassen.

Sendung: 23:30 Uhr, ARD

Asset Management - Fortsetzung

Strategische Entscheidungen für die Immobilienzukunft
- Zielvorgabe zum Ertrag aus der Immobilie
- Kosten- und Ertragskalkulation für investive Maßnahmen
- Planung des Vermietungsmanagements, insbes. des –marketing
- Planung des Ende des Investitionszeitraumes mit dem angestrebten Verkauf der Immobilie
- Erstellung eines Zeitablaufplanes

Maßnahmen zur Weiterentwicklung der Immobilie
- Modernsierung
- Umbau
- Abriß
- Erweiterung
einschl. damit verbundener Vertragsänderungen (Miet-, Dienstleistungs- und Wartungsverträge)
- Wertsteigerungen
einschl. Prüfung von zusätzlicher Bebaubarkeit im Rahmen von Bauvoranfragen

Asset Management: Ist - Analyse

Im WAMO - Wohnimmobilien Asset Management Ost haben wir zunächste die

Ist – Analyse des Investment

- Analyse des Makrostandortes, der Region und der Stadt des Investments
- Analyse des Mikrostandortes: Stadtteil, ggfs. Straße
- Analyse der Mieterstruktur und der Mietverträge
- Analyse der Dienstleistungs- und Wartungsverträge
- Analyse Bau- und Ausstattungsqualität

Ziel der Analyse ist, für die Kern-Elemente der Immobilie
* Bausubstanz
* Nutzung
* Standort
* Werte
Daten zu liefern, um die weitere Bewirtschaftung der Immobilie zu planen.

Eine Cash Flow-Prognose für die kommenden Jahre kann dabei die erwarteten Finanzströme der kommenden Jahre abbilden.

Bundesbank - Immobilien

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,522751,00.html

In dem Artikel berichtet der Spiegel, daß die Bundesbank zahlreiche Immobilien, die sie in Ostdeutschland erworben bzw. gebaut, weit unter "Einstandspreis" verkauen wolle.

Die genaue Kalkulation, die angeblich +/- 100 Mio. Verlust ergeben soll, ist mir natürlich nicht bekannt. Ich bin auch immer vorsichtig, allzu schnell VERSCHWENDUNG zu rufen, wenn bestimmte Standards (z.B. Sicherheit) einzuhalten waren, die natürlich der Markt so nicht nachfragt, geschweige den vergütet. Allerdings kann man, wenn tatsächlich derartige "Schnäppchen-Preise" aufgerufen werden, schon einmal als Investor "rechnen".

Das gezeigte Gebäude in Halle (Saale) ist mir bekannt; falls jemand Interesse an meinem Rat bzw. meiner Vermittlung hat, dann info@noreikat-immobilien.com.

Wohnimmobilien Asset Management (Ost)

Es gibt einige Mode-Begriffe, unter denen in den letzten 10 Jahren Analysen und Maßnahmen
in der Immobilienwirtschaft zusammengefaßt wurden. Nun wollen wir nicht spekulieren, ob einige Anbieter überhaupt in der Lage sind, wirklich Facility Management oder eine Due Diligence-Prüfung zu gewährleisten und schauen uns an, was Asset Management für Wohnimmobilien ganz konkret bedeutet.

In der Immobilienwirtschaft ist der Begriff des Asset Managements erst sehr spät aufgekomen und insbesondere bei Investments und Investoren, deren Investitionsvolumen unterhalb der Mio. Grenze liegt, findet die Hilfe über das Management von Immobilienwerten nur ein stiefmütterliches Dasein.

Schauen wir uns an, mit welchen Bestandteilen ein Wohnimmobilien Asset Management bestehen sollte:

Ist – Analyse des Investment

Strategische Entscheidungen für die Immobilienzukunft

Maßnahmen zur Weiterentwicklung der Immobilie

Asset Management Bericht

Ich werde in den kommenden zwei Wochen die Einzelpunkte herausgreifen und darstellen, was sich dahinter verbirgt, welchen Nutzen dies den Eigentümern einer Immobilie bringt.

P.S. Das gilt natürlich nicht nur für Wohnimmobilien in Ostdeutschland. ;-)

Grundstücksauktionen

Die Norddeutsche Grundstücksauktionen versteigern am 07.+08.12. 2007 in Rostock norddeutsche Immobilien.
http://www.mvregio.de/mvr/74162.html

Zu "Norddeutschland" gehört in dem Fall neben Bremen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein, MV und Brandenburg auch Sachsen Anhalt.

Meines Erachtens gab es in Deutschland einen Schub für Immobilienversteigerungen durch die Bereitschaft der TLG, der Immobilientocher der Treuhand, bislang nicht verkaufte Immobilien dort versteigern zu lassen. Möglicherweise hat diese Art des Vertriebs auch rechtliche Probleme gelöst. Ich war im September 1995 geladener Referent eines kleinen "Hearing", auf dem die Privatisierungsspitze der TLG fragte, wie die weitere Verwertung der sog. Restanten ablaufen könne, ob eine Neuberwertung sinnvoll sei.

Ich habe damals eindeutig gesagt, daß die verwendete Software wohl zu Aufwertungen führen müsse, demzufolge jedes Gutachten die bis dato nicht verkauften Immobilien verteuerten und damit immer geringere Chance der Veräußerung bestanden.

Die Versteigerung ist ein Weg, Immobilien einem Marktpreis zuzuführen; rechtliche Vorwürfe wg. Verschleuderung kann es wohl nicht gegeben haben.

Was ist dann von zu halten ?
Ich habe Ende der 90iger an zahlreichen solchen Versteigerungen teilgenommen, in Berlin und in Leipzig und auch ersteigert. Die Objekte der Begierde waren kleine Ein- und Zweifamilienhäuser, die später an Eigennutzer veräußert werden sollten.