Vor dem Erwerb von Ostimmobilien

Teil 1 meines kleinen, natürlich ganz subjektiven Investoren Guide Ostdeutschland: vor dem Erwerb von Ostimmobilien

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie in Ostdeutschland zu erwerben, werden sie dafür einen Grund haben: Steuervorteile, überragendes Kaufpreis/Mietpreis-Ver-hältnis, Wertsteigerungspotential aufgrund guter Einstiegs-preise, Nutzen eines günstigen Angebotes, bspw. Erwerb aus einer Zwangsversteigerung.

Worauf sollten Sie vor dem Erwerb achten ?

Auf 3 Dinge: Lage, Lage, Lage.
Und Zustand, Zustand, Zustand. Und Preis, Preis, Preis.
Alle 3 Komponenten: Lage, Zustand bzw. Baubeschreibung und Preis müssen beachtet werden, sonst ist eine rentierliche Investition unwahrscheinlich

Zur Lage:
Unterscheiden wir einmal für diese Betrachtung zwischen einer Makro- und einer Mikro-Lage. Ostdeutschland ist nicht Ost-deutschland: bei der Makro-Untersuchung werden die Stadt und der jeweilige Stadteil betrachtet. Wie sehen die konjunkturellen Daten aus, welchen "Stellenwert" hat der Stadtteil für Mietsu-chende und/oder spätere Käufer.
Allerdings reicht dies nicht. Was nützen "schöne Seiten" eines Stadtviertels, wenn die Immobilie, die Sie erwerben wollen, an der "falschen Ecke" steht ? Wie sieht es mit dem Vermietungsstand aus ? Werten andere Gebäude in der Nachbarschaft das eigene Haus auf oder mindern sie den Wert ?

Zustand:
Sie erwerben eine Wohnung, ein Haus mit Baubeschreibung oder im Ist-Zustand. Versichern Sie sich, daß nichts, was den guten Zustand behindert, als Makel bestehen bleibt: Sie müssen davon ausgehen, daß sich in Ostdeutschland aufgrund der gigantischen und fortschreitenden(!) Sanierung Wohnen und Gewerbe - Kon-kurrenz - in einem absoluten Top-Zustand befinden. Mit allzu-großen Mängeln und Restarbeiten gewinnen Sie keine Mieter ! Zumindest keine solventen.
Natürlich kann (und soll ?) man Immobilien erwerben, die noch erhebliche Restarbeiten oder Modernisierungsaufwand bein-halten - dies kann sogar der Grund für Renditepotential seien. Aber stellen Sie sicher, daß diese Restarbeiten zügig abgearbeitet werden. Nichts verhagelt die eigene finanzielle Bilanz so sehr, wie die nur beschränkte Vermietbarkeit !

Zum Preis:
Mit Preis ist nicht allein der Kaufpreis (inkl. etwaiger Neben-kosten) gemeint. Es geht auch um den Miet-Preis, den Sie an-setzen, den Kaufpreis, den Sie vielleicht später erzielen wollen.
Kalkulieren Sie scharf, ob die Preise, unter denen Ihre Kalkulation für Sie aufgeht, ja zu einer Top-Investition macht, nachhaltig erzielbar sind.
Auch eine Mietgarantie über 5 Jahre ist kein "endgültiger" Schutz - auch 5 Jahre gehen einmal vorbei. (Noch)Geringe Preise in ver-schiedenen ostdeutschen Teilmärkten ermöglichen, gute Mietrenditen zu erzielen, Mietpotentiale auszuschöpfen, Wertstei-gerungen mitzunehmen - doch: Kalkulation, Durchprüfen der angegebene Preise ist und bleibt das A und O